自地自建預算不夠?貸款方法有那些?快看這裡

決定要自地自建，資金哪裡來？財務評估就是第一個要考量的點了。若手頭現金不夠，可以跟銀行貸款嗎？有什麼條件限制嗎？流程該怎麼跑？一般我們會建議至少準備三成自備款，因為自地自建是按照工程進度付款，若之後有資金缺口，不只付不出錢給包商，蓋到一半的房子不只沒辦法換成現金，貸款的銀行可能查封土地、凍結帳戶，甚至進入法拍程序。所以在決定自地自建以前，謹慎評估自身的財務狀況與還款能力是非常重要的。接下來，我們會詳細說明自地自建貸款的選項，以及如何申請！

自地自建貸款有哪幾種?

自地自建貸款種類，依據個人的自備款準備資金比例區分，可大概念上可分為土地融資、土建融、土建融＋額外籌資：

土地建築融資

• 適合對象：自備款比例達 50%-70%
• 利率： 3.5%-8%
• 年限：最長5年，房屋建成後轉一般房貸

在土地融資上加入建築融資，即是常聽到的土建融。建築融資是以尚未興建的建築作為抵押品，因此更偏向信用貸款，會有較嚴格的審核標準，必須按時完成工程計畫各階段，銀行才會逐步撥款。

土地融資

• 適合對象：自備款比例達 70%-100%
• 利率： 2.5%-7%
• 年限：最長5年，房屋建成後轉一般房貸

又稱為建築基地貸款或是購地貸款，以土地作為抵押品，向銀行借錢來買地蓋房子。為了避免被用來炒地皮，需要在取得貸款6個月內取得建造執照，並且最長以18個月內為原則需開始動工，否則銀行將逐步收回貸款或按碼加息。

土建融＋額外籌資：自備款比例 30%-50%

假如自備款額度不足，便須額外籌資，或透過變更建築設計等方式（如樓層、面積等），降低成本。

自2021/12/17起，針對房市貸款管制有四項重點修正，其中一項針對購地貸款也做了貸款成數調整，針對土地部分，購地貸款最高可貸款成數由6成降低為5成，自備款一成，須檢附具體興建計畫，且須於一定期間內動工：

例如：金融機構核定某筆土地之取得成本與鑑價較低者之金額為1,000萬元，並同意核貸最高貸款額度為500萬元，則該借款人尚未動工興建前，金融機構僅可撥貸400萬元，另外100萬元俟借款人動工興建後始得撥貸，以此類推(詳下表)。

自地自建貸款成數決定因素？

每個案子能申請到的貸款成數都不相同，有時甚至落差很大。銀行是根據什麼條件來決定成數呢？主要分為以下五個項目：

• 貸款人職業年收與自備款 土地房屋鑑價 土地使用分區 土地所在地與大小 詳盡興建計畫與財務說明書

不難發現，房地抵押價值與工程可靠度是銀行評估放貸風險的關鍵。低風險項目自然能拿到較高的成數與價低的利率。因此，當有些人為了增加申貸金額，而在建築融資的提高營建費用報價，卻超出合理報價範圍時，就會使成數打折。如果有相關需求，建議與專業建築團隊討論，由他們評估可合理追加的費用有哪些。

申請自地自建貸款必備文件

土地融資

• 買賣合約
• 土地謄本
• 土地使用分區證明
• 土地所有權狀
• 街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
• 建造執照
• 都市計劃區段圖
• 個人證件：雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本

建築融資

• 房屋營造計畫書
• 財務計劃書
• 建造執照
• 建築施工圖面
• 建築基地照片
• 合建契約（如果為合建項目才需要）
• 個人證件：雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本

自地自建貸款流程

• 申請：向銀行提出土地或建築融資需求
• 審核：準備擔保品與所需文件，並進行勘驗流程
• 設定：核貸通過後進行設定與對保
• 撥款：待設定完成後即可撥款