自地自建流程:最詳細圖解 一次搞懂自地自建

自地自建通常需要花多少時間？

一般來說，建蓋市場上的主流RC混凝土結構，整體工程時間預計落在16至24個月不等，其中跑照時間、工程複雜程度、天氣因素變化等，都會影響整體竣工時間。

為什麼越來越多人選擇自地自建？

買地蓋房子，想必是許多人夢寐以求的盼望，現今由於房價日漸增長，且成屋格局配置，往往無法最直接的滿足居住需求，導致有越來越多人透過購買土地，利用土建融的方式蓋一間屬於自己的夢想屋子。然而在考慮自地自建的過程中，其中「費用」是所有人最優先考量的要點之一，在先前的文章「買地蓋房子就該這樣做，一次掌握自地自建重要步驟及預算設定！」中，就有很明確的教你，自地自建的預算費用上該如何進行設定；其中也會因為營建工法(鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼構)的差異，而影響整體造價。

自地自建流程一次

土地及財務評估規劃

許多人取得地籍相關資料後，往往會忽略土地是歸屬於何種建地，各種不同的建地也會影響遮蔽率(單層面積可蓋幾坪)及容積率(單棟房子可蓋幾層)；且因為各地方政府對於建築法規的不同，其建築基地規模都有其差異性，這些都會是在初次會談前，需要進行審慎評估，就芽米設計來講，只需要事前提供「土地謄本」，我們就會去進行全面的瞭解。

然而在評估土地狀況時，也需要去衡量自身財務情形；通常會分為自備款估算及自地自建貸款選項，會建議以土地價值的2到3成估進行算，當然土地價值越高，相對的可貸款額度則越高。以實務上常見的手法，當取得建照後，即可向銀行提出土建融資，等到房屋建成並取得使用執照後，再轉為一般房貸，其詳細的財務細節，建議尋找熟識的代書進行辦理。

• 建築設計
  建築設計共分為三大部分：基礎設計、建照套圖、室內設計，每個階段的目標和細節都不盡相同。
• 基礎設計
  指的就是建築本體的外觀設計、3D渲染效果圖(日夜照)、以及室內的格局平配圖；在「如何避免在蓋房子時犯下大錯，自地自建需要靠他們」中有提到，從室內設計的角度出發去進行自地自建的重要性。
• 建照套圖
  指的就是按照基礎設計的結果上，依各地方政府的建築法規，送交專業建築師及結構技師，精算各個結構工程的可行性，其中也包括機電配置，待所有圖面完善，則會送交當地公家機關進行建築請照。
• 室內設計
  平面配置僅是針對室內格局進行劃分，並無詳細的擬定室內各空間的設計元素，其中包括室裝建材、工法、風格、擺飾配件等，故此階段必須得等到建築請照確定核發，且室內格局已無需在調整異動的情況之下，才會再去執行。

建照(使用執照)申請

建照執照申請是整個自地自建中最重要的環節，沒有取得這項執照，意味著整個專案都無法執行，另外如有需要進行銀行貸款，這也是給銀行做為貸款的重要依據。

營造施工

取得建築執照後，則會開始進行營照施工，當中包括整地、基礎結構、梁柱結構、屋頂工程、牆體工程、室外牆工程、防水工程、水電工程等，都會在這個階段進行。

室裝工程

跟一般買房子一樣，當營照階段完成後，則會開始進行內部的室裝工程；若有景觀工程，通常也會在這個階段同步進行。

落成竣工

綜觀上述所有項目完成後，經過檢測且各項指標都在合格範圍內，才算是一個完整的落成竣工，這時候就可以抱著愉悅的心情準備入住了！